Verder kijken dan de tekentafel

In opdracht van een ontwikkelaar een huisje tekenen, een factuurtje sturen en dan toezien hoe bouwvakkers je ideeën in beton, hout, staal en glas gieten. Het leven van een architect kan simpel zijn. Maar wat als je aandacht verder reikt dan de tekentafel, zoals bij Michiel Klinkenberg van MCK architectuur in Delft? Dan wordt ontwerpen opeens een heel andere tak van sport. Het project Graanveld in Naaldwijk is er een voorbeeld van.

Als projectontwikkelaar Lennert Vollebregt begin dit jaar tegen een leegstaande loods op het Graanveld in zijn stad Naaldwijk aanloopt, ziet hij een kans. Wat als hij de boksschool van een vriend, letterlijk een straat verderop, naar deze locatie kan verhuizen en er ook nog een ladies only-fitnesscentrum in kan vestigen? “Dat was een mooi plan”, zegt de van oorsprong IT-ondernemer, die zijn bedrijf Worldstream verkocht en met de opbrengst woningprojecten initieert.

Te veel rompslomp

“De gemeente wilde echter niet meewerken aan de boksschool. Erg jammer, maar wat dan? Woningen toevoegen? Daar stond ik wel voor open. Maar om volledig inzicht te krijgen in de mogelijkheden en risico’s, moest er veel onderzocht worden. Denk aan de procedures, kosten, opbrengsten en meer. Daar had ik de tijd niet voor. Daarom heb ik meteen Michiel gebeld. Ik wist dat hij mij met dit project helemaal kon ontzorgen.”

Haalbaarheid onderzoeken

“Lennert is niet zomaar een ontwikkelaar die even snel veel geld wil verdienen”, zegt Klinkenberg. “Hij woont in Naaldwijk en wil echt iets voor zijn stad doen. Ik vind dat mooi en daarom ben ik direct in de houding gesprongen toen hij belde.” Met zijn collega’s van MCK keek Klinkenberg naar de haalbaarheid van het plan, liet er een markttoetsing op los en schreef een brede marktanalyse. Wat kost een project? Wat kan het opleveren? Is er sprake van veranderde wetgeving? Hoe zit de overdrachtsbelasting in elkaar? Kortom: wat zijn de mogelijke risico’s? “Ik vind dat het bij mijn vak hoort om dit allemaal mee te nemen. Alleen dan kun je architectuur maken waar de opdrachtgever echt iets mee kan. Werken aan projecten die haalbaar zijn, dat willen wij!”

Een complete casus opbouwen vraagt veel kennis, tijd en geduld.

Procedures en participatie

Ook het politieke aspect van aanvraagprocedures bij een project als Graanveld heeft de aandacht van MCK. Klinkenberg legt uit: “Het vergt heel veel geduld. Het is noodzakelijk dat je het belang van de omgeving en gemeente goed kent en snel de voorwaarden vanuit de gemeente op tafel kunt krijgen. Denk aan de differentiatie binnen een project: welk type woningen mogen er gebouwd worden, onder welke voorwaarden mogen ze verkocht en gebruikt worden, en voor welke prijs? Wij merken dat de professionals in de markt voor bouw en ontwikkeling aan het schuiven zijn. Is de aannemer ook ontwikkelaar en ontwerper? Pakt de ontwikkelaar ook de bouw op? En nemen ze architecten en ontwerpers in huis? Wie is de aangewezen persoon om met buren, de gemeente en een corporatie af te stemmen? Die communicatie, participatie en afstemming is van groot belang. Wij kunnen die rol volledig op ons nemen. Je moet nu eenmaal een complete casus opbouwen om zaken te kunnen doen. Dat allemaal voor de klant in kaart brengen, daar voel ik mij helemaal in thuis.”

Ik vind het mooi dat Lennert echt iets voor de stad wil doen.

Aandacht voor de stad

En dus gaat binnenkort de bouw van start van acht appartementen in de stijl van de omringende woningen. Als Naaldwijker hecht Lennert Vollebregt daar veel waarde aan, ook al pakt het resultaat duurder uit dan nodig. “Dat is niet erg commercieel gedacht”, zegt hij. “Maar dit soort projecten is ook niet mijn hoofdbezigheid. Ik wil gewoon dat het mooi in de omgeving past.” “Dat is nu zo leuk aan onze samenwerking”, haakt Klinkenberg in. “Lennert is sociaal voelend en wil trots kunnen zijn op wat er straks staat. Hij heeft aandacht voor de stad. Aan het rendement denkt hij dan even wat minder. Daar is hij natuurlijk netjes op gewezen, maar het is zijn beslissing om het project op deze manier te bouwen. Het bewijst maar weer dat beleggers en ontwikkelaars niet allemaal boze mannen zijn die alleen maar zoveel mogelijk geld bij elkaar graaien. Dat beeld klopt sowieso niet. Mensen zouden van verbazing van hun stoel vallen als ze wisten wat een willekeurig project aan kosten en risico’s met zich meebrengt en hoe laag vaak het uiteindelijke rendement uitvalt.

Gas erop!

De samenwerking tussen MCK architectuur en Lennert Vollebregt krijgt na Graanveld zeker een vervolg. “We werken op dit moment aan meerdere projecten, waaronder een project van 170 woningen met sociale huur-, middenhuur- en koopwoningen”, vertelt Vollebregt. “Ik heb volledig vertrouwen in de werkwijze van Michiel en zijn bureau. We kennen elkaar al jaren en ik weet dat ze doeltreffend werken. Hij hoeft mij echt niet alles te laten lezen wat ze over een project op papier zetten. Denken zij dat het goed is? Gas erop dan. Daar hou ik van.”